Qu'est-ce qu'une expertise


A. Qu’est qu’un expert immobilier ?

L'Expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l'art d'évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.

L'Expert assure, en outre, de manière permanente l'actualisation des connaissances utiles à l'Expertise dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis.

L’expert est aussi un professionnel garantissant :

  • - une parfaite déontologie
  • - Une impartialité et une objectivité totale
  • - Le respect des principes édictés par la charte de l’expertise en évaluation immobilière
  • - Une couverture responsabilité civile professionnelle
  • - Une banque donnée importante et un souci permanent de connaissance du marché

L’expert est enfin un spécialiste maitrisant toutes les méthodes d’évaluations nécessaires à la détermination de la valeur.

B. Qu’est-ce qu’une expertise immobilière

Une expertise immobilière consiste à apprécier la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier.

Chaque expertise immobilière s’appuie sur une étude approfondie du bien et de son environnement. Il s’agit d’une mission de terrain synthétisant un ensemble de paramètres techniques, immobiliers, économiques et juridiques, permettant d’apprécier objectivement la valeur vénale du bien étudié, par rapport au marché local et actuel. La valeur du bien évalué est objective et reflète le marché immobilier à un endroit et un moment précis.

L’ensemble des conclusions de l’expert sont reprises dans un document : le rapport d’expertise

C. Quel type de mission d’expertise

Sept catégories de Missions peuvent être identifiées de façon exhaustive, chacune d'elles supposant de la part de l'Expert un certain nombre de diligences et, par voie de conséquence, de la part de son mandant la définition d'un cadre de mission bien précis et la production d'un certain nombre d'informations ou de documents nécessaires à l'expertise.

Ces sept grandes catégories sont les suivantes :

  • • Évaluation Immobilière (proprement dite)
  • • Celle-ci peut donner lieu à un Rapport Détaillé, à un Rapport Résumé ou à un Certificat d'Expertise.
  • • Actualisation d'une expertise antérieure ou certification intermédiaire
  • • Expertise quinquennale ou d'une autre périodicité
  • • Avis sur dossier et la révision sur dossier
  • • Contrôle de cohérence et de méthodes d'une expertise
  • • Audit immobilier
  • • Les Études diverses

D. Quand faire appel à l’expert immobilier

La gestion de vos biens nécessite parfois de connaitre la valeur exacte de ceux-ci avant d’entreprendre une quelconque action. . Dans ce cas le recours à un Expert indépendant, intègre et impartial vous permet d’obtenir une information claire et objective en particulier dans les situations suivantes :

• En matière patrimoniale :

  • - Vente ou achat à des proches
  • - Sortie d'indivision,
  • - Vente ou achat en viager : estimation valeur vénale et répartition Bouquet / Rente
  • - Rachat de parts d’un bien immobilier entre conjoint dans le cadre d’un divorce
  • - Succession (déclaration, partage…),
  • - Apports d’actifs immobiliers à une SCI
  • - Donation, partage,
  • - Expropriation,
  • - Divorce, Sortie de communauté,
  • - Evaluation des actifs immobiliers apportés en garantie dans le cadre d’un financement ou d’un refinancement bancaire.
  • - Garantie hypothécaire par un établissement financier sur un de vos biens.
  • - Déclaration de la valeur de marché d’un bien immobilier auprès des assurances
  • - Valeur locative d’un logement d’habitation

• En matière fiscale :

  • - Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
  • - Succession (limitation du risque fiscal)

• En matière commerciale :

  • - Valeur locative locaux commerciaux (déplafonnement…)
  • - Indemnité d’éviction
  • - Congé
  • - Valeur murs commerciaux
  • - Valeur fonds de commerce
  • - Actualisation au bilan de la valeur vénale des actifs immobiliers

E. Comment se déroule une expertise immobilière ?

L’expertise immobilière doit répondre à la demande précise d’un mandant qu’il soit particulier ou professionnel en suivant une logique rigoureuse :

• La lettre de mission (ou ordre de mission)

La demande initiale est formalisée dans un document appelé « lettre de mission », celle-ci doit comprendre, en principe,

  • - l'objet de l'expertise,
  • - la nature de l'expertise,
  • - une date prévisionnelle de remise du rapport
  • - les documents d'information nécessaires pour l'expertise,
  • - le montant des frais et honoraires fixés après échange avec l'expert,
  • - les modalités de règlement des honoraires, avec le versement d'une provision, si celle-ci a été prévue.

• La visite des immeubles

D'une manière générale, toute expertise d'immeuble nécessite une visite détaillée de l’immeuble. Pour des raisons de confidentialité et d'urgence, il peut arriver qu'une visite partielle de l'immeuble soit seule possible. Elle se limite parfois à la visite des parties communes ou ouvertes au public ; dans ce cas l'expert doit le signaler dans son rapport.

• Utilisation des pièces.

Les documents d'information fournis par le mandant (situation locative, plans, état de surfaces, nature des lieux ...) sont présumés exacts. S'ils se révèlent notoirement faux ou inexacts, l'expert doit essayer d'y remédier auprès de son mandant.

• Etude du dossier

L'expertise détaillée d'un immeuble comprend l'analyse de l'immeuble et l'analyse du marché.
L'analyse du marché implique une étude des références par accès aux banques de données et aux sources d'informations diverses. Cette étude doit être mentionnée, même brièvement, dans le rapport d'expertise.

• Rendu des conclusions

Les conclusions sont, sauf exception, matérialisées par un Rapport écrit.
Les conclusions du Rapport doivent être exposées le plus clairement possible.

L’ensemble de nos travaux sont couverts en garantie Responsabilité Civile Professionnelle (RCP).